Fiches Pratiques
La prise en charge des travaux de désamiantage dans le bail commercial
La prise en charge des travaux de désamiantage dans le cadre d'un bail commercial est une question essentielle au vu des coûts afférents à ce type de mission.
Contrairement aux baux d'habitation, il n'existe pas de liste de répartition des travaux entre le propriétaire (le bailleur) et le locataire (le preneur).
La question doit être réglée par référence au bail commercial.
Deux situations se présentent :
- le bail ne contient aucune disposition particulière sur les travaux de désamiantage : c'est au propriétaire (bailleur) qu'il revient de prendre en charge le désamiantage. Cette obligation s'inscrit alors dans les obligations générales qui pèsent sur le bailleur.
- le bail contient une clause transférant la charge des travaux au preneur : le locataire (preneur) doit alors payer les opérations liées au désamiantage. Il existe néanmoins une exception, s'il apparait que ces travaux entrent dans le cadre de l'obligation de délivrance de la chose louée pesant sur le propriétaire.
La Cour de cassation ( cass. civ. 3, 2 juillet 2003, n° 01-16246) a affirmé que le bailleur doit réaliser les travaux de désamiantage avant l'entrée en jouissance du locataire dans les lieux si aucune clause du bail ne le décharge de son obligation de délivrer un local immédiatement utilisable. La clause du bail mettant à la charge du locataire les travaux qui seraient rendus nécessaires par des dispositions légales et réglementaires relatives à l'hygiène, à la sécurité, à la construction et à l'environnement est sans incidence dans la mesure où les travaux de désamiantage auraient dû être réalisés par le bailleur avant l'entrée en jouissance du preneur dans les locaux.
Cette jurisprudence montre la nécessité pour le propriétaire (le bailleur) de prévoir une clause le déchargant de son obligation de délivrer un local immédiatement utilisable afin de pouvoir transférer l'obligation de travaux de désamiantage au locataire (le preneur).
Depuis le 1er avril 2013, un diagnostic amiante doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande. Cette nouvelle obligation vient compléter celle qui oblige à remettre au locataire le fameux dossier de diagnostic technique (DDT).
Enfin, la loi du 24 mars 2014 dite "ALUR", impose le diagnostic amiante en cas de location qui devra également comprendre "une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante".
Si le locataire ne pourra pas s'appuyer sur ces diagnostics pour engager une action en recours à l'encontre du propriétaire (le DDT n'ayant qu'une valeur informative), le bailleur a pour sa part l'obligation de tenir ces documents à la disposition de chaque candidat à la location.
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, JO du 26 mars 2014.
